Beispiel einer energetischen Sanierung bei einem Mehrfamilienhaus

Weitgehend unbekannt ist die Tatsache, dass auch Wohnungsbaugesellschaften für energetische Maßnahmen staatlich gefördert werden können. Deshalb lohnen sich gerade auch bei Mehrfamilienhäusern energetische Maßnahmen. Wie so etwas gehen kann, zeigt eine Umsetzung der Gewobau Neu-Isenburg. In den letzten zwei Jahren haben wir für die Gewobau Neu-Isenburg 172 Mehrfamilienhäuser energetisch bewertet und mit Energie-Bedarfsausweisen ausgestattet. Daraufhin wurden für das Jahr 2015 an 7 Gebäuden energetische Maßnahmen beauftragt.

In einem Gebäude mit 6 Wohnungen aus dem Jahr 1977 wurde ein Energiebedarfskennwert von 145,9 KWh/m² im Jahr errechnet. (Dieser Wert gibt den Verbrauch in Kilowattstunden pro Quadratmeter beheizte Fläche an.) Sicherlich gibt es auch Häuser mit noch schlechteren Werten, die deutlich über 200 KWh/m² Energie verbrauchen. Die Wohnungsbaugesellschaft sah jedoch bei dem Gebäude einen Sanierungsstau. Zwar wurden bereits 2009 neue Fenster eingebaut, nach eingehender Prüfung war allerdings erkennbar, dass Sanierungen an Dach und Fassade notwendig sind. Das Flachdach befand sich in einem schlechten Zustand. Erste Unrichtigkeiten waren nur notdürftig geflickt, die Fassadenflächen waren bereits ergraut, einzelne Putzstellen locker.

Alt text

Da bei einer kompletten Flachdacherneuerung ohnehin die Energieeinsparverordung eingehalten werden muss, ging man den Schritt, das Dach deutlich dicker zu dämmen, um so die vergünstigten Finanzierungen der KfW nutzen zu können. Ähnlich war das Argument für eine Fassadendämmung: Auch hier konnte die KfW-Förderung genutzt werden, die Putzausbesserungen und der neue Anstrich inklusive. Für beide Maßnahmen wurde ein Gerüst benötigt, dessen Kosten ebenfalls über die KfW finanziert werden konnten.

Alt text

Die von mir erstellte energetische Bewertung ergab zudem einen sehr schlechten Dämmwert der Kellerdecke. Die beiden Wohnungen im Erdgeschoss beheizten über den hohen Wärmeverlust den Keller mit. Wirtschaftlich gesehen war damit die Kellerdeckendämmung noch rentabler, als diesen Zustand beizubehalten. Nach etwa 12 Jahren haben sich diese Dämmarbeiten amortisiert. Die Dämmarbeiten bei Dach und Fassade weisen zwar längere Amortisationszeiten auf. Bedenkt man jedoch lediglich die reinen Mehrkosten der Dämmung (die Instandsetzungsarbeiten waren ja definitiv notwendig), ist erkennbar, dass sich auch diese Maßnahmen nach etwa 20 Jahren amortisiert haben. Geht man von mindestens 30 Jahren Lebensdauer aus (bei der Fassade meist noch deutlich länger), wird ab dem einundzwanzigsten Jahr tatsächlicher Gewinn erwirtschaftet.

Die bisherige Heizung stammte aus dem Jahr 1996. Die Heiztechnik war veraltet und der einstufige Brenner deutlich zu groß ausgelegt für das Gebäude. Zum Vergleich: Die meisten Heizungsanlagen verweigern nach 20 Jahren den Dienst oder verursachen zumindest hohe Reparaturkosten. Tauscht man die Heizung aus, bevor der Wärmeerzeuger von selbst ausfällt, hat man entscheidende Vorteile: Neben der früher einsetzenden Energieersparnis (meist zwischen 20 und 30%), hat man für eine Ausschreibung oder zumindest einen Angebotsvergleich ausreichend Zeit. Die Installationskosten sind geringer und Ärger mit den Bewohnern wird vermieden.

Alt text

Ein weiterer Aspekt motivierte die Gewobau Neu-Isenburg ebenfalls zur Umsetzung energetischer Maßnahmen: Die Warmwasserbereitung erfolgte bislang in den Wohnungen, über elektrische Durchlauferhitzer – ein großer Kostenverursacher für die Bewohner. Diese Stromfresser werden nun demontiert und ein 300-Liter Warmwasserspeicher wird künftig von der neuen Gasheizung mit Wärme versorgt. Diese Gasheizung arbeitet leistungsmodulierend und mit Brennwerttechnik. Ein hydraulischer Abgleich wird an den Heizkörpern ebenfalls durchgeführt.

Auch eine Wohnungsbaugesellschaft profitiert von den Fördermitteln der KfW, die all diese energetischen Maßnahmen zu einen Zins von 0,75% finanziert. Wenn man bedenkt, dass Dach, Fassade und Heizung sowieso in Angriff genommen werden mussten – zwei Fliegen mit einer Klappe, wie es so schön heißt.

Wenn Ende des Jahres 2015 die Sanierungen abgeschlossen sind, gibt es vor allem einen Gewinner: die Mieter. Die Betriebskosten für Heizung und Warmwasser werden um über 60% niedriger sein. Das sind Werte, die nicht nur einfach auf dem Papier vorausgesagt werden, sondern über Verbrauchsmessungen in den nächsten Jahren belegt werden können.

Nun kann sich ein Eigentümer, der Wohnungen vermietet, natürlich fragen, warum er für seine Mieter so viel Geld investieren soll, wenn sie allein den Nutzen davon haben?

Die Rechnung ist recht einfach. Der Wert der Immobilie steigt deutlich und der Wohnkomfort erhöht sich. Die Mieter sind zufrieden, gleichzeitig wird das Objekt aufgewertet. Die zukünftigen Heizkosten sowie auch in diesem Fall die jeweilige Stromabrechnung reduzieren sich erheblich. Moderate Mieterhöhungen sind damit argumentierbar. Mieter, die Einsparungen bei den Nebenkosten bemerken, zahlen durchaus gern ein wenig mehr Kaltmiete. Dieses Geld wäre ansonsten beim Gas- und Stromversorger gelandet und nicht auf dem Konto des Eigentümers. Und ganz nebenbei sind die Bauteile und die Technik, die in den nächsten Jahren sowieso instandbesetzt werden müsste, neu. Der Eigentümer hat mindestens 20 Jahre Ruhe.

Wie sieht das nun im Jahr 2030 aus? Wenn die Energiekosten bis dahin genauso steigen wie in den vergangen 20 Jahren, würden sich die Nebenkosten mehr als verdoppeln. Wohnungen, die dann mit monatlichen Nebenkosten von 500€ aufwarten, verlieren deutlich an Wert. Die Nachfrage sinkt und man kann froh sein überhaupt noch Mieter zu finden. All dies geht zu Lasten der Mieteinnahmen.

So haben am Ende alle Beteiligten entschieden von der Energieberatung mit anschließenden energetischen Maßnahmen profitiert.

Zusammenfassend gesagt: Es ist sinnvoll, sich früh genug Gedanken zu machen, wenn Ihr
Gebäude in die Jahre gekommen ist und erste Anzeichen für nötige Sanierungen zu
erkennen sind. Mit einem Energiegutachten erhalten Sie einen
umfassenden Überblick, wann welche Maßnahmen wie sinnvoll und
wirtschaftlich sein werden. Und das ganz individuell zugeschnitten auf
Ihr Haus, mit staatlichem Zuschuss der Bafa.